Particulier verhuren 2024: financieel nog interessant?
Het particulier verhuren van een woning is in Nederland onderhevig aan veranderende regelgeving, die huurders zowel kansen als uitdagingen biedt. Zo zijn er nieuwe belastingregels en wettelijke verplichtingen voor verhuurders in 2024. Waar moet je op letten als je als particulier een woning wilt verhuren? Hoe kun je bepalen of verhuren ook onder de nieuwe regels financieel interessant is? In dit artikel lees je er meer over.
Nieuwe regelgeving particuliere verhuurders
Verhuurders moeten sinds juni 2023 allereerst voldoen aan de eisen van de Wet Goed Verhuurderschap. Dit is een nieuwe wet die onder meer een werkwijze tegen woondiscriminatie voorschrijft. ook stelt deze wet een maximum aan de hoogte van de borg en servicekosten. Op grond van deze wet moeten alle afspraken bovendien schriftelijk worden vastgelegd in een huurcontract. Gemeenten kunnen op grond van deze wet een verhuurvergunning instellen voor wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Zo kunnen aanvullende eisen worden gesteld aan verhuurders, zoals een eerlijke huurprijs en tijdig onderhoud. Bovendien zijn er specifieke regels in de wet opgenomen waardoor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt verbeterd.
Belastingwijzigingen particulier verhuren
De belastingregels voor particulieren die woningen verhuren zijn sinds 2024 flink aangescherpt. Dit is wat je te wachten staat bij je volgende belastingaangifte:
Verhoging overdrachtsbelasting
Als de woning niet je hoofdverblijf is maar een verhuurobject of tweede woning, betaal je een verhoogd tarief aan overdrachtsbelasting van 10,4% van de koopsom. Deze maatregel is ingevoerd om het voor investeerders minder aantrekkelijk te maken huizen op te kopen. Zo blijven er meer woningen beschikbaar voor starters.
Verhoging vermogensbelasting
De belasting op vermogen in box 3, waar onder meer verhuurde woningen onder vallen, is verhoogd van 32% in 2023 naar 36% in 2024. Hierdoor neemt de fiscale druk op het rendement van een verhuurde woning aanzienlijk toe. De hypotheekrente van tweede/verhuurde woningen is niet aftrekbaar.
Leegwaarderatio omhoog
Leegwaarderatio is het percentage van de WOZ-waarde van een verhuurwoning dat fiscaal wordt meegerekend als vermogen in box 3. Sinds januari 2023 is dit percentage flink omhoog gegaan. Bij verhuur aan directe familieleden rekent de belastingdienst zelfs een leegwaarderatio van 100%. Door de hogere leegwaarderatio wordt de grondslag voor box 3 hoger, waardoor je meer vermogensbelasting betaalt over beleggingsobjecten. Dit drukt het rendement.
Nieuw box 3 stelsel in de maak
De invoering van het nieuwe box 3-stelsel, dat uitgaat van het werkelijke rendement op vermogen, is uitgesteld van 2026 naar 2027. Vooralsnog geldt voor de vermogensbelasting een fictief rendement. Er wordt in het nieuwe stelsel ook een verhoging van het box 3-tarief naar 38% overwogen. Dit kan voor verhuurders een grotere belastingdruk betekenen. Het is dus iets om nu al op te anticiperen bij de koop van een tweede woning voor de verhuur.
Particulier verhuren: de verschillen tussen vrije sector sociale huur
De grens voor wat wordt beschouwd als een sociale huurwoning is verhoogd, wat invloed kan hebben op het rendement. Voor woningen onder de liberalisatiegrens gelden strikte regels wat betreft huurprijzen en -verhogingen. Dit is om betaalbare huisvesting te garanderen voor mensen met een lager inkomen. Huurders van sociale huurwoningen hebben ook recht op meer huurbescherming dan huurders van woningen boven de liberalisatiegrens.
De liberalisatiegrens wordt periodiek aangepast, meestal op jaarbasis. De actuele liberalisatiegrens voor 2024 is vastgesteld op €879,66. Dit betekent dat huurcontracten die in 2024 ingaan met een kale huurprijs tot en met dit bedrag worden beschouwd als sociale huurwoningen. Voor huurcontracten met een kale huur boven deze grens valt de woning in de vrije sector.
Huurverhogingen doorvoeren: wat je moet weten
De liberalisatiegrens bepaalt ook hoeveel procent huurverhoging je jaarlijks mag doorvoeren. Voor woningen in de vrije sector is de maximale huurverhoging tot 1 mei 2024 vastgesteld op 5,5%, bestaande uit een inflatiecorrectie van 4,5% plus een extra opslag van 1%. Voor sociale huurwoningen geldt vanaf 1 juli 2024 dat de huurverhoging maximaal 5,8% mag bedragen als de kale huur €300 of meer per maand is. Dit percentage is gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling. Voor woningen met een kale huur lager dan €300 per maand, mag de huurverhoging maximaal €25 zijn, wat meer dan 5,8% kan vertegenwoordigen. Deze regelgeving zorgt ervoor dat verhuurders de mogelijkheid hebben om de huren aan te passen, terwijl tegelijkertijd de betaalbaarheid voor huurders wordt bewaakt.
Kun je een hypotheek krijgen voor een beleggingsobject?
Het financieren van een tweede woning voor de verhuur zien veel geldverstrekkers als een extra risico, waardoor je meestal maar 60% tot 80% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek. De rest moet uit je eigen vermogen komen. De maximale looptijd voor een dergelijke hypotheek is vaak 25 jaar, in plaats van de standaard 30 jaar voor een eerste woning.
Let ook op de marktwaarde en locatie van je verhuurobject. Om een aantrekkelijk rendement te kunnen realiseren, is het belangrijk een woning te kiezen op een goede locatie. De marktwaarde in verhuurde staat is doorgaans lager dan de marktwaarde van een niet-verhuurde woning. Dat heeft ook invloed heeft op het bedrag dat je kunt lenen.
Plannen voor particulier verhuren? Win kundig advies in!
Een woning kopen voor de verhuur kan ondanks alle nieuwe regels nog steeds financieel interessant zijn. De keuze hangt af van je persoonlijke financiële situatie, je bereidheid om te voldoen aan de nieuwe regelgeving. Hoewel de spaarrentes laag zijn en investeren in vastgoed aantrekkelijk kan lijken, is het essentieel om een grondige analyse te maken van de potentiële rendementen. Daarbij moet je rekening houden met de verhoogde overdrachtsbelasting, de financieringsvoorwaarden en de operationele kosten. Het is dan ook aan te raden eerst professioneel advies in te winnen, om zo een weloverwogen beslissing te kunnen nemen. Boelen Makelaardij werkt hiervoor samen met deskundige partners.
